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未办理土地使用登记不影响所签订合同的效力

发布时间:2019-1-11 16:10:48  来源:  作者:

和谐法制网讯(作者:邵阳县法院 易中红)
  【案情】
  2013年4月9日,刘楚升(化名)与唐湘岳(化名)签订了土地使用权出让合同,合同约定刘楚升将其在国土部门依法取得的批准用地A号地转让给唐湘岳,转让价为30万元,合同签订时给付15万元,余款于2014年1月1日前付清,刘楚升有协助唐湘岳办理过户手续的义务,如该土地不能及时过户至唐湘岳名下,则由刘楚升办理建房手续,待房屋建成后再一并将房屋及土地过户给唐湘岳。合同签订后,原告支付部分土地使用权转让款项。后来,刘楚升发现附近的土地很快升值,遂有悔意,以合同未办理登记属无效合同为由起诉到法院,要求被告唐湘岳返还已付款项15万元。
  【分歧】
  该土地使用权出让合同是否有效?存在两种意见。
  第一种意见认为,土地使用权转让合同未办理登记,所以该土地使用权合同无效,唐湘岳应当返还刘楚升已付款项15万元。
  第二种意见认为,该合同系双方自愿签订的,不违反诚实信用原则,是有效的。虽然未办理物权登记的,但不影响合同效力。
  【评析】
  笔者赞同第二种意见,理由详述如下:
  首先,我国《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该案在审理中,并未发现前五项导致合同无效的情形,故该案当事人签订的土地使用权出让合同是有效的。
  其次,根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”物权法确定了不动产物权变动的原因与结果进行区分的模式,签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果。该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果。
  最后,《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。那么违反该法律规定是否导致合同无效?从我国《物权法》第十五条看出,这里的法律另有规定应指某一部法律明确规定,设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,只有经过物权登记的,合同才生效。如果法律没有明确这样规定,都应该认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,自合同成立时生效。没有办理物权登记的,不影响合同效力。而《城市房地产管理法》三十八没有该类规定,故不属于“除法律另有规定”范畴。
  综上所述,该案土地使用权转让合同属有效合同,法院应驳回原告的诉讼请求。
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